Na początku trzeba odróżnić condohotele i mieszkania na wynajem z funkcja zarządzania. Condohotele są hotelami, spełniającymi wymogi hoteli, gdzie inwestor otrzymuje część zysków z zarządzania obiektem. Jest to sposób na budowę hotelu bez udziału kredytu bankowego. Bardzo często deweloperzy sprzedają mieszkania pod najem krótkoterminowy z funkcją zarządzania i nazywają to condohotelami. Im wyższa stopa zwrotu, tym deweloper ma wyższą i szybszą sprzedaż.
Czy to bezpieczne? Na co zwrócić uwagę?
Gwarancje.
Rynek ten dzisiaj obfituje w oferty z „gwarantowanym" zyskiem 6-8% w skali roku. Operatorzy często podpisują umowy nawet na 10 lat. Tu trzeba jasno powiedzieć, że nie ma żadnych gwarancji zysku i trzeba pamiętać, że jest to inwestycja w biznes, a każdy biznes wiąże się z ryzykiem. Często cena 1m2 jest tak wysoka, że klient sam finansuje swój zysk przez kilka lat. Niezależnie od tego czy jest to rynek finansowy czy rynek nieruchomości, jak pojawia się obietnica 8-10% w skali roku, inwestorowi musi zapalić się lampka ostrzegawcza. UOKiK przygląda się condohotelarzom i przygląda się „gwarantowanym” zyskom. Decyzji jeszcze nie ma, ale nie ma też zysku bez ryzyka.
Deweloper
Trzeba pamiętać o tym, że pieniądze na takie obiekty wpłacane są na etapie budowy, zanim jeszcze pojawią się przychody i przeniesienie własności. Tu również pojawia się ryzyko nie wybudowania lub wykończenia obiektu. Niestety mamy w Polsce kilka obiektów, które miały świetne wizualizacje i na nich się skończyło, bo deweloper nie dokończył budowy. Często też deweloper "na szybko" potrzebuje finansowania i łata pieniędzmi zebranymi od inwestorów inne problemy.
Nie mówię, że wszystkie condohotele są złe, mówię, że trzeba zwrócić uwagę na kondycję dewelopera, który odpowiada za zakończenie etapu budowy. Obecnie branża budowlaną wchodzi w fazę spowolnienia, co może dodatkowo podnieść ryzyko inwestycji. Banki nie finansują chętnie deweloperów, a pozyskanie środków z emisji obligacji również jest utrudnione. Duża część deweloperów w poprzednich latach wyemitowała obligacje, które trzeba będzie spłacić. Do tej pory emitenci obligacji korzystali z mechanizmu "rolowania", czyli spłatę poprzedniej emisji pieniędzmi z nowej emisji. Widzę w tym miejscu konieczność analizy struktury zadłużenia dewelopera.
Turystyka
W Polsce jest najniższe bezrobocie w historii. W Europie również na bardzo niskich poziomach. Taki stan rzeczy nie będzie trwał wiecznie, nieuchronnie zmierzamy do spowolnienia gospodarczego, gdzie zmniejszy się poziom zatrudnienia, a tym samym ilość pieniędzy w kieszeniach konsumentów. To może spowodować zmniejszenie wydatków na turystykę, która nie jest wydatkiem pierwszej potrzeby. Wtedy bardzo istotna jest rola operatora. Doświadczony i prężny, ściągnie gości do hotelu, nawet w czasie dekoniunktury, mierny i początkujący położy biznes. Dlatego istotne jest, aby zwrócić uwagę na operatora czy hotelowego, czy zajmującego się najmem krótkoterminowym. Bez tego nawet najlepsza lokalizacja może się nie obronić. Oprócz tego goście hotelowi zwracają uwagę na atrakcje. Baseny, usługi spa, restauracje, pakiety weekendowe i świąteczne oraz inne rozrywki, są to dodatki, które pomogą przetrwać nadchodzący trudny okres. Najbardziej doświadczeni hotelarze mówią o zysku dla inwestora realnym do wypłaty na bezpiecznym poziomie 6%. Wszystko powyżej 6% oznacza podwyższone ryzyko, bo zasadniczo musi być jeszcze miejsce, aby zarobił na tym hotelarz. Doświadczony operator zostawi sobie jeszcze margines na wzrost konkurencji i okres dekoniunktury w hotelarstwie czy turystyce. Jeśli zysk dla klienta jest wysoki, to istnieje ryzyko, że operator nic na tym nie zarobi. W efekcie kupimy nieruchomość za wygórowaną cenę z miernym operatorem, któremu może przestać opłacać się prowadzenie biznesu.
W letnich i zimowych kurortach już prawie 70% obiektów powstaje w modelu condo. Już nawet w windzie i od taksówkarzy, można dowiedzieć się, że opłaca się inwestować w condohotele i mieszkania na wynajem krótkoterminowy.
Pracownicy
Procedowana jest możliwość pracy Ukraińców w zachodniej Europie. Ukraińcy stanowią bardzo ważny element funkcjonowania nie tylko hoteli, ale również branży budowlanej. Już dziś około 55% Ukraińców deklaruje, że wyjedzie za pracą do Niemiec. Może to spowodować trudność w zakończeniu budowy czy późniejszym zarządzaniu hotelem. Rynek pracy dzisiaj jest podawany jako główny hamulec rozwoju biznesu w Polsce. Bardzo szybko rosną również koszty energii oraz wchodzimy w okres ogólnego wzrostu inflacji. W wysoko oprocentowanych projektach zazwyczaj są ładne zdjęcia i obietnice bez rzetelnego przygotowania. W rzeczywistości, jeśli projekt ma się udać, muszą być konkrety. Dobra kondycja dewelopera, doświadczony operator i przede wszystkim szczegółowa analiza projektu.
Rynek condohoteli i mieszkań pod najem krótkoterminowy rozwijają się bardzo dynamicznie. Ceny nieruchomości od długiego czasu rosną i są na bardzo wysokich poziomach. Mówi się już nawet o bańce na rynku nieruchomości. Jeśli zbierzemy powyższe fakty, to może nam wyłonić się bardzo podobny obraz do tego z 2008r, kiedy nastąpił kryzys na rynku nieruchomości i swoiste "sprawdzam" dla szerokiego rynku condohoteli. Wtedy deweloperzy o słabej kondycji i hotelarze z krótkim doświadczeniem nie przetrwali trudniejszych czasów. Klienci stracili w granicach 200mln zł na nietrafionych inwestycjach. Spadek koniunktury turystycznej i bardzo duża podaż nieruchomości na wynajem zmniejszył rentowność projektów. Oby tym razem było inaczej.
